Penthouse Duplex with S/W-Balcony & 2 Garages **close to AIS - American Int. School**

English Description BelowIn sehr guter Lage Döblings - mit bester Infrastruktur - wartet diese Dachgeschosswohnung mit zahlreichen Vorzügen auf. Sie befindet sich in einem sehr gepflegten Mehrparteienhaus mit nur 9 Wohneinheiten, dessen Fassade kürzlich komplett renoviert wurde. Besonders hervorzuheben ist die situative Lage im Haus: Die Wohnung erstreckt sich auf 214m² über die gesamte Fläche der beiden Dachgeschosse. Es gibt somit zu den Seiten hin keine unmittelbar angrenzenden Nachbarwohnungen. Alle 4 Zimmer gewähren Fernblick auf die Weinberge Sieverings und des Hackenbergs sowie in Richtung Neustift am Walde.Bei der Ausstattung wurde Bedacht auf hochwertige Materialien (zB Granitböden & -fliesen, italienische Einbauschränke) sowie besondere Komfortmerkmale gelegt (wie insbesondere Klimaanlagen in allen Zimmern, zwei Badezimmer mit Badewanne/Dusche, 3 Toiletten, eine sehr große Wohnküche mit Essplatzmöglichkeit). Sie befindet sich augenscheinlich in sehr gutem Zustand, sämtliche Wartungs- und Erhaltungsarbeiten (insbes. Teilerneuerung der Gas-Etagenheizung, Klimaanlagenservice etc.) wurden nachweislich durchgeführt. Küche, Bad-Einbauten und maßgefertigte Einbaumöbel verbleiben in der Wohnung und sind - ebenso wie die beiden Garagenplätze und 2 Kellerabteile - im Kaufpreis enthalten. Der großzügige Grundriss ist der Zusammenlegung zweier Wohnungen zu verdanken (85,74m² & 128,99m² zuzügl. 6,08m² süd-westseitigem Balkon).   Er ist ringförmig begehbar und umfasst folgende Räume: 1. Wohnebene: + großzügiger Vorraum mit separater Garderobe (Einbaukästen, Granitböden) + geräumiges Wohnzimmer (31m², aufgrund hoher Decke sehr angenehmes Raumgefühl; eventuell mit Essbereich nutzbar; Parkett) mit vorgelagertem S/W-Balkon (Markise) + vollausgestattete Wohnküche mit Essbereich und Vorratskammer ("Speis") + Flur mit Stauraum (Kästen) + 2 große Zimmer  + Badezimmer mit Waschtisch, Wanne, Waschmaschinenanschluss; hier ist auch die Gasetagenheizung untergebracht + 2 separate Toiletten, jeweils mit Handwaschbecken (Granitböden und -fliesen) Eine komfortabel zu begehende Stiege führt ins Obergeschoss: + großes Zimmer (21m²; mit raumhoher Teil-Verglasung zur Wohnzimmer-Ebene ("Galeriefenster")) + Waschküche + Bad mit Wanne, Duschverglasung, Doppelwaschtisch (Granitböden & - fliesen) + separate Toilette mit Handwaschbecken (Granitböden & - fliesen) + Gang mit italienischen EinbaukästenBesondere Ausstattung & Merkmale: + Klimaanlage in allen Zimmern + Maßmöbel mit viel Stauraum  + großzügige Granitverfliesung in Bädern und Toiletten (luxuriöses Flair) + Parkettböden + rückwärtig ausgerichteter, ruhiger Balkon + komplett renovierte Fassade (2018)Infrastruktur: Mehrere Supermärkte, Drogeriemarkt, Post, Apotheke in nächster Umgebung, fußläufig erreichbar Obkirchergasse (Shopping; Bäckerei mit Sonntagsöffnung) Sonnbergmarkt mit frischem Lebensmittelangebot (regelmäßig findet hier auch ein sehr beliebter Flohmarkt statt)  Neustift am Walde: Heurigenlokale und sonstige Gastronomie, WeinbergeAmerican Int. School "AIS" Diverse Schulen & Kindergärten Kinderspielplätze Naherholung: Hugo-Wolf-Park, Neustift/Walde (Heurigen und sonstige Gastronomie; Neustifter Kirtag), Grinzing & Sievering (Nußberg, Weinberge, Wiener Wald, Cobenzl, Am Himmel, Kahlenberg) Wiener Wald: Spazierengehen, Jogging, MountainbikenÖffentliche Verkehrsmittel: 35A sowie N35 -> Spittelau (U4, U6) - Nußdorfer Straße - Neustift/Walde - Salmannsdorf (AIS) S45 -> Handelskai - Heiligenstadt - Gersthof - Hernals - Ottakring - Breitensee - Penzing - Hütteldorf Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und stehen Ihnen gerne auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten sowie an Feiertagen und Wochenenden zur Verfügung.  ENGLISHIn a very good location of Vienna's noble district "Döbling" (19th district) - with the best infrastructure - this attic apartment offers many benefits. It is located in a very well maintained apartmentbuilding with only 9 condominiums, whose facade has recently been completely renovated and shines in new splendor.Particularly noteworthy is the situational location in the house: The apartment extends to 214m² over the entire surface of the two top floors. There are thus no adjacent neighboring apartments to the sides.All 4 rooms offer beautiful distant view of the vineyards of Sievering and the Hackenberg and in the direction of Neustift am Walde.The equipment was considered with high quality materials (eg granite floors & tiles, Italian built-in wardrobes) and special comfort features (such as air conditioning in all rooms, two bathrooms with bath / shower, 3 toilets, a very large kitchen with dining area). It is evidently in very good condition, all maintenance and repair work (in particular partial renewal of the gas floor heating, air conditioning service, etc.) has been demonstrably carried out.Kitchen, bathroom fixtures and custom built-in furniture remain in the apartment and are - as well as the two garage spaces and 2 basement compartments - included in the purchase price.The spacious floor plan is due to the combination of two apartments (85.74sqm & 128.99sqm plus 6.08sqm south-west facing balcony). It is ring-shaped accessible and includes the following rooms:1st floor: + generous vestibule with separate wardrobe (built-in boxes, granite floors) + spacious living room (31m², due to high ceiling very pleasant feeling of space, possibly with dining area, parquet floor) with S/W balcony + fully equipped kitchen with dining area and pantry ("Speis") + Hallway with storage space (boxes) + 2 large rooms + Bathroom with vanity, bath, washing machine connection; here is also the gas floor heating housed + 2 separate toilets, each with hand basin (granite floors and tiles)A twisted, comfortable staircase takes you to the 2nd floor: + large room (21m², with room-high partial glazing to the living room level ("gallery window")) + Laundry room + Bath with tub, shower glazing, double vanity (granite floors & tiles) + separate toilet with wash hand basin (granite floors & tiles) + Gangway with Italian installation boxesSpecial features & features: + Air conditioning in all rooms + Custom furniture with plenty of storage space + generous granite tiling in bathrooms and toilets (luxurious flair) + Parquet floors + rear-facing, quiet balcony + completely renovated facade (2018)Infrastructure: Several supermarkets, drugstore, post office, pharmacy in the immediate vicinity, within walking distance Obkirchergasse (shopping, bakery with Sunday opening) Sonnbergmarkt with fresh food offer (there is also a very popular flea market here regularly) Neustift am Walde: Wine taverns and other restaurants, vineyardsAmerican Int. School "AIS" Various schools & kindergartens PlaygroundsRecreation: Hugo Wolf Park, Neustift / Walde (wine taverns and other restaurants, Neustift Kirtag), Grinzing & Sievering (Nußberg, vineyards, Vienna Woods, Cobenzl, Am Himmel, Kahlenberg) Viennese Forest: walking, jogging, mountain bikingPublic transportation: 35A and N35 -> Spittelau (U4, U6) - Nussdorfer Strasse - Neustift / Walde - Salmannsdorf (AIS) S45 -> Handelskai - Heiligenstadt - Gersthof - Hernals - Ottakring - Breitensee - Penzing - HütteldorfWe look forward to your inquiry and are also available outside normal business hours as well as on public holidays and weekends.Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die ab 1.12.2012 geltende generelle Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.