Eigentumswohnung in 8020 Graz

Zwangsversteigerung von Wohnungseigentum Grundstücksgröße: 666 m² Objektgröße: 89,10 m² Grundbuch: 63104 LendEinlagezahl: 443 hievon 320/10000-Anteile B-LNR 72Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 863 im Ausmaß von 666 m², davon 489 m² Bauf.(10) und 177 m² Gärten (10), hievon 329/10000-Anteile B-LNR 72 mit der Wohnung W 13, Babenbergerstraße 1, 8020 Graz.Die Liegenschaft liegt im IV. Grazer Stadtbezirk Lend in guter Verkehrslage und durchschnittlicher Wohnlage an der Kreuzung der Babenbergerstraße mit der Annenstraße. Die Annenstraße trennt den IV. Grazer Stadtbezirk Lend und den V. Grazer Stadtbezirk Gries, beides Bezirke mit einem starken Zuzug von Personen mit Migrationshintergrund in den letzten Jahren.Das Grundstück Nr. 863 im katastralen Gesamtausmaß von 666 m2 wird im Süden vom Gehsteig der Annenstraße und im Osten vom Gehsteig der Babenbergerstraße begrenzt, es ist annähernd quadratisch und in Gehsteigflucht als Teil einer Blockrandverbauung mit dem unterkellerten, oberirdisch siebengeschossigen Wohn- und Geschäftshaus Annenstraße 64/Babenbergerstraße 1 als Eckhaus bebaut.PKW-Abstellplätze stehen auf der Liegenschaft nicht zur Verfügung, sondern nur auf öffentlichem Gut (Zonenparkplätze) in beschränkter Anzahl.Möglichkeiten zur Versorgung mit den Erfordernissen des täglichen Bedarfes und weitergehende Infrastruktureinrichtungen finden sich im Nahbereich.Die Liegenschaft ist der Stadtlage entsprechend erschlossen und verfügt über einen Stromanschluss, Kanalanschluss und Anschluss an die öffentliche Wasserleitung.Das Gebäude wurde aufgrund einer Baubewilligung aus dem Jahr 1954 bzw. 1956 im Stile des Wohnhauswiederaufbaus errichtet, die Benützungsbewilligung wurde im Jahr 1958 erteilt. Gemäß Bauakt umfasste der bauliche Bestand damals 32 Wohnungen und drei Geschäftslokale, letztere verfügen über direkte Zugänge vom Gehsteig der Annenstraße aus.Die Bauweise und Ausstattung entsprechen weitgehend dem im Errichtungszeitpunkt üblichen Standard des Wohnhauswiederaufbaus, wobei die Fassaden vor einiger Zeit thermisch saniert wurden.Der Zugang in das Gebäude erfolgt vom Gehsteig der Babenbergerstraße aus, die vertikale Verbindung zwischen den Geschossen erfolgt über ein eingebautes Stiegenhaus mit dreiläufigen Stiegenanlagen, weiters ist ein im Jahr 1957 errichteter und im Jahr 1995 modernisierter Personenaufzug vorhanden.Die Wohnung Nr. 13 liegt im 3. Stock und ist mit einem Zimmer nach Süden zur Annenstraße hin und ansonsten nach Norden hin ausgerichtet, wo auch ein von der Küche aus zugänglicher Balkon besteht.Gemäß dem im Bauakt erliegenden Grundrissplan (siehe Beilage) umfasst die Wohnung Flur, Bad, WC, Küche, Speis und drei Zimmer, die im Plan angegebenen Raumflächen ergeben eine Nutzfläche von gesamt 89,10 m2, weiters einen kleinen Küchenbalkon. Ob in Verbindung mit der Wohnung auch ein Kellerabteil genutzt wird, konnte nicht in Erfahrung gebracht werden, weil die verpflichtete Partei nicht zugegen war (im Kaufvertrag TZ 6474/2011 ist das Vorhandensein eines solchen erwähnt).Es wurden in der Wohnung Grundrissänderungen vorgenommen, und zwar wurde im Bad ein WC errichtet, das WC laut Plan und die Speis wurden mit der Küche zusammengelegt, wobei diese nicht vom Flur aus, sondern über das westlich anschließende Zimmer zugänglich sind, bei welchem die Zwischenwand zum Flur hin entfernt und jene zum Schlafzimmer durch eine Leichtwandkonstruktion weiter nach Westen (auf Höhe des halben Fensters) versetzt wurde.Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft bzw. des Gebäudes kann in Ansehung des Baualters als durchschnittlich und abgewohnt bezeichnet werden, der Zustand im Wohnungsinneren ist sanierungs- und modernisierungsbedürftig.Mit Eingabe vom 5.1.2020 (ON 38) legte der Mieter einen zwischen ihm und dem Verpflichteten abgeschlossenen unbefristeten Mietvertrag mit einem Beginn des Mietverhältnisses am 1.6.2019 mit einem Mietzins von € 4.000,- jährlich im voraus inklusive Betriebskosten vor; der Mietvertrag datiert vom 25.5.2019. Zu diesem Zeitpunkt (25.5.2019) war die Anmerkung der Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens zu Tz 11536/2018 bereits im Grundbuch ersichtlich. Der Mieter hat in seinem Schreiben vom 5.1.2020 auch darauf Bezug genommen, dass das Zwangsversteigerungsverfahren überhaupt erst zur Idee der Begründung des Mietvertrags geführt habe.Mit Eingabe ON 41 vom 23.1.2020 hat der Mieter weitere Unterlagen nachgereicht und dazu ausgeführt, dass tatsächlich der Mietbeginn erst 15.9.2019 gewesen sei und dass insbesondere im Mietzins von € 4.000,- Betriebskosten nicht enthalten seien, sondern diese gesondert im Betrag von € 3.300,- jährlich hinzukämen.Im weiteren Schreiben des Mieters vom 26.2.2020 (ON 48) ist ein Mietzins von monatlich € 400,- zzgl € 275,- monatlich an Betriebskosten genannt.In der Beilage zu ON 41 („Bestätigung/Vertrag“) sind einzelne Renovoerungsmaßnahgmen angeführt, welchen jeweils Geldwerte und eine Abschreibungsdauer von 7,5 Jahren zugeordnet wird, nach welchem Zeitpunkt die Höhe des Mietzinses „in beiderseitigem Einvernehmen“ neu zu vereinbaren sei.Tatsächlich wurden die darin angeführten Renovierungsmaßnahmen nur teilweise durchgeführt, wobei die Details der Beilage zur Langfassung des Ergänzungsgutachtens zu entnehmen sind. Die bisher durchgeführten Maßnahmen entsprechen einem Kostenaufwand von rund € 8.000,-. Legt man diesen Kostenaufwand von € 8.000,- auf den vereinbarten Zeitraum von 7,5 Jahren um, dann ergeben sich € 1.066,67 jährlich bzw. monatlich € 88,89 bzw dividiert durch die Nutzfläche von 89,10 m² rund € 1,00 je m² im Monat.Geht man von einer vereinbarten Miete von € 4.000,- aus, dann entspricht diese € 333,33 monatlich bzw € 3,74 je m² pro Monat.In den von der Hausverwaltung vorgeschriebenen monatlichen Betriebskosten sind € 57,04 an Beiträgen zur Reparaturrücklage und € 44,59 an Darlehensrückzahlung, zusammen € 101,63, enthalten, welche Positionen jedenfalls wirtschaftlich als Bestandteile eines Mitzinses zu qualifizieren sind; umgelegt auf die Nutzfläche von 89,10 m² betragen diese derzeit € 1,14 je m² monatlich.Unter Berücksichtigung des vereinbarten Mietzinses von € 3,74 je m² monatlich, des Anteils an den Investitionen im Betrag von € 1,00 je m² monatlich und der Mietentgeltanteile in den vorgeschriebenen Betriebskosten von € 1,14 je m² monatlich ergibt sich derzeit eine als Mietzins anzusehende Leistung des Mieters von € 5,88 je m² monatlich, wobei davon ausgegangen wird, dass die Betriebskosten iSd MRG sowie die heiz- und Stromkosten zusätzlich vom Mieter getragen werden. Gemäß Immobilien-Preisspiegel 2019 beträgt der durchschnittliche Mietzins für Wohnunge größer als 50,00 m² in mäßiger Grazer Wohnlage in brauchbarem Zustand € 6,17 je m² und in normaler Wohnlage € 7,05 je m².Im Nahbereich der Bewertungswohnung, und zwar in der Annenstraße, werden derzeit vergleichbare Wohnungen um Netto-Mietzinse zwischen € 6,40 je m² und € 7,01 je m² angeboten.Zusammengefasst ergibt sich somit, dass der derzeitige Nettomietzins unter dem ortsüblichen Mietzins liegt.Würden weitere Renovierungs- bzw Erneuerungsmaßnahmen (zB Fenstertausch, Erneuerung der Eingangstür) iSd Vereinbarung in ON 41 vom Mieter durchgeführt und deren Kosten umgelegt werden, würde der ortsübliche Mietzins (über den Abschreibungszeitraum) jedoch erreicht werden.Betrachtet man die zur Verfügung gestellten zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentümer getroffenen Vereinbarungen in ihrer Gesamtheit, dann weichen diese von üblichen Mietvereinbarungen für derartige Wohnungen in mehreren Punkten ab:– Üblicherweise wird ein bestimmter, monatlich zu bezahlender Mietzins vereinbart, allfällige Ermäßigungen desselben werden in Hinblick auf die Dauer und das Ausmaß derselben konkretisiert. Gegenständlich wurde ein Mietzins...